Por qué importa el valor de la vivienda
Cuando la operación utiliza una vivienda como garantía, la entidad compara el importe que habría que financiar con el valor acreditado del inmueble. Cuanto mayor sea la deuda respecto al valor, menor será el margen disponible. Este dato es importante, pero no decide por sí solo la viabilidad.
Los cuatro datos que necesitas
Para hacer un cálculo inicial reúne estas cantidades.
- Valor aproximado o tasación de la vivienda
- Capital pendiente de la hipoteca actual
- Saldos de préstamos y tarjetas que se cancelarían
- Gastos que pudiera generar la nueva operación
Cómo calcular el importe que habría que financiar
Como orientación, suma la hipoteca pendiente, los préstamos, las tarjetas y los gastos que deban incluirse. El resultado es el importe aproximado que tendría que cubrir la nueva financiación. Las cifras definitivas solo pueden conocerse después de revisar certificados de deuda y condiciones concretas.
Cómo calcular el porcentaje sobre el valor
Divide el importe total que habría que financiar entre el valor de la vivienda y multiplícalo por 100. Este porcentaje suele denominarse LTV. Cada entidad aplica sus propios límites y criterios, por lo que el resultado no garantiza una aprobación.
Ejemplo orientativo
Supongamos una vivienda valorada en 250.000 €, una hipoteca pendiente de 120.000 € y otros 35.000 € en préstamos y tarjetas. Antes de incorporar posibles gastos, habría que estudiar 155.000 €, equivalentes al 62 % del valor estimado. La tasación y la deuda acreditada pueden modificar este cálculo.
El valor no es el único requisito
También se analizan los ingresos netos estables, las cuotas actuales, la situación laboral, la edad de los titulares, el historial de pagos y el plazo posible. Tener suficiente margen en la vivienda no obliga a ninguna entidad a aceptar la operación.
Costes y riesgos que deben compararse
Una nueva financiación puede tener gastos de tasación, notaría, registro, gestoría u otros costes según su estructura. Una cuota mensual inferior puede deberse a un plazo más largo y aumentar el coste total. Además, si la vivienda se aporta como garantía, un impago puede ponerla en riesgo.
Documentación para confirmar el cálculo
Normalmente será necesario comprobar la nota simple, el recibo o certificado de la hipoteca, los certificados o recibos de los demás préstamos y tarjetas, los justificantes de ingresos y, cuando corresponda, una tasación válida.
Qué hacer con una primera estimación
Puedes introducir en el simulador el valor aproximado de la vivienda, la hipoteca pendiente, las demás deudas y los ingresos del hogar. El resultado será orientativo; si el caso puede encajar, habrá que verificarlo con documentación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reunificar deudas si todavía tengo hipoteca?
Puede estudiarse sumando la hipoteca pendiente y las demás deudas, siempre que el valor de la vivienda, los ingresos y el resto del perfil permitan plantear la operación.
¿Una vivienda libre de cargas facilita el estudio?
Puede ofrecer más margen al no existir una hipoteca pendiente, pero la entidad seguirá revisando ingresos, edad, estabilidad, deudas e historial de pagos.
¿Sirve una valoración de internet?
Puede servir para una primera orientación. Para formalizar una operación con garantía hipotecaria normalmente será necesario acreditar el valor mediante una tasación aceptada por la entidad.
¿Tener margen suficiente garantiza una cuota más baja?
No. La cuota dependerá del importe, el tipo, el plazo y los gastos. Además, una mensualidad inferior no implica necesariamente un menor coste total.
También puedes consultar cómo calcular tu ratio de endeudamiento y la documentación para estudiar una reunificación.